[中国新闻] 北京法规删除「民宅禁商」条文

日月光

3月24日，北京市政府法治办负责人表示，由于和《物权法》相冲突，「民宅禁商」的规定，已从2006年11月21日开始征求意见的《北京市房屋租赁管理办法》的草案中删除。
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0 N" m% }" `% m* k6 I据《市场报》报道，房屋租赁管理办法去年第二次进入北京市政府立法计划，原计划去年出台。但是，该办法在首都之窗网站征集意见，引起各方热议。据市政府法制办统计，所征集到的意见，高居去年通过网络征集意见的24部法规之首。
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9 R7 F& H9 _: P, F1 O1 W北京市政府法制办主任周继东在回答关于该办法争议焦点和相关修改情况时表示，目前争议主要集中在五个方面：住宅商用、中介公司租金收付制度、中介公司管理、房屋转租、房屋租赁登记。
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: u$ K5 z( I% X, K& V8 d9 H. w8 a针对住宅商用，周继东表示，房屋租赁办法已没有相关规定。原因主要有两方面，一是住宅商用历史成因复杂，采取一刀切的规定，将会难以实施，也难以得到市民的理解。其次，征集意见后，考虑到《物权法》制定在即，法制办也在观察《物权法》对该问题如何规定。「现在《物权法》已经有了规定，办法将不会再涉及这个问题，这个问题将依照《物权法》规定。」8 t5 L& E3 }/ N6 X, y5 P& B
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将于今年10月1日实施的《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但是，《物权法》同时规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。+ w9 h! b* U1 w( p% ^

: U. G0 t. J: `. R1 z北京朝阳新天地小区业主商户王小东说，他原来在住宅里办的公司无法办到执照，目前在小区外面租了办公用房。
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王小东说，小区里有许多中小型的公司，业委会和物业公司平时对这些公司管理很严格，但是今年他办营业执照的时候被工商部门拒绝，工商部门的理由是住宅楼不能经商。2 E4 h2 F  Q! c  o) U$ S

: l+ Y" [6 s8 v人在德国 社区「我们买房子的时候可以经商，而且我们只不过将住宅改为办公室，不会影响到居民。工商部门应当重点查一下小区里开的饭店和酒吧。」王小东说：「最根本的问题不是能不能在小区内经商，而是如何管理，只要不扰民，像我的广告公司一样，就不会对居民生活产生影响。」
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据王小东介绍，小区业委会曾向居民建议，让业主商户多交一些物业费，目前业主还没有达成一致的意见。
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宣武区恬心家园业主陈育杰表示，小区业主反对使用住宅经商。小区楼前有个饭店，因为打扰居民生活，居民多次向有关部门反映，现在饭店已经暂停经营了。
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' s% b0 G- w6 J2 D8 W' n' _3 ~& x& o陈育杰是该小区业主联谊会的负责人，他说，小区楼下有个饭店，平时关门晚，而且污染小区的环境，小区的业主都反对使用住宅经商。业主反对的理由主要有三个，一是经商关门晚，会影响居民休息；二是经商会有很多闲杂人员进入小区，甚至直接进入楼层内，影响小区的安全；三是经商会产生更多的垃圾，影响小区的环境。
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. H, O! S) ]) D$ _9 W) i' n5.35.249.64陈育杰说，既然规划为住宅小区，就不应当有商户存在，如果业主想经商，完全可以到小区外面租或者买房子。
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0 v! g; M  n+ L$ h人民大学法学院民法学专家王宗玉称，《物权法》实施细则应对相关概念做具体说明。此次北京市政府法制办删除「民宅禁商」，是要确保地方法规与国家大法保持一致。
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然而，王宗玉表示，《物权法》中业主对于住宅的处分权也作出了限制：业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。《物权法》的规定留下了一个「口子」，没有就「利害关系」作出明确解释。因此，如果业主依据《物权法》「民宅商用」，在具体活动中会遭遇很多尴尬。" [. X1 l# g& |/ ], t9 T
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例如，究竟什么是利害关系业主？如何征求全体业主同意？什么类型的商业用途可以进入民宅？业主权利受到侵害如何维护？
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王宗玉认为，上述问题有待于今后出台《物权法》实施细则中得到解决。另外，在实施细则出台之前，工商执法部门在对单位进行审批时，也要考虑到具体的情况，是否会危害其它业主的权利。

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废除「民宅禁商」尊重了私权人在德国 社区* f- H( t. r! C4 x- |; A7 @
在反复征求各界意见后，北京市再次修改即将交付人大审议的地方法规草案《房屋租赁管理办法》，此前引起广泛非议的「民宅禁商」规定终被删除。《新京报》对此发表社论指出，这不仅是北京市地方立法过程中尊重民意的表现，更是立法主导者破除陈旧保守思维逻辑，充分尊重私有财产权利的表现。! {: }8 s9 Q6 b' y* A* A7 U8 @5 Q7 i
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社论说，北京市之所以最终不将「民宅禁商」纳入法规禁止之列，源于刚通过的《物权法》上并没有绝对禁止「民宅禁商」，而此举是为了避免和上位法冲突。应该说，《物权法》中灵活处理民用住宅用途的做法，也是国家立法机关尊重公民私有财产权利的结果。
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" G% y9 g- x; ~0 U根据中国宪法和其它基本法律的规定，房屋的所有权是公民基本财产权利的重要内容，国家尊重和保护包括这一权利在内的各种合法的私有财产。这种尊重和保护，首先就应当表现在对所有权的完全保护。  J+ V# m! H/ w% Y) N2 _

( d3 n7 ~9 @. H! i- h社论分析说，所有权是个既通俗又很专业的概念，从法律的角度看，它是指一个人（包括自然人和法人）对属于自己所有物的占有、使用、收益和处分的权利，一个人只有在这四种权能都具备时，才能称得上是完整的所有权。在这四项权能中，占有是所有权的基础和表现形式，使用和收益是实质内容，处分权是根本标志。7 q' O; G+ n* {* b- D0 P
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作为公民对房屋的所有权而言，同样必须满足上述四项权能，才能称得上完整的所有权。但根据当前很多地方的政策法规，公民的住宅所有权实质上受到了很大的限制，其中最典型的就是使用权的限制——「民宅禁商」。
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7 c9 t! O9 i1 d( n% }/ W社论指出，规定「民宅禁商」的理由或许有很多，比如怕影响邻居的生活，怕危害居住环境，怕带来安全隐患，等等。但这种理由并不能成为普遍性实施「民宅禁商」的前提，因为根据权利处分自由和尊重他人权利的两个基本原则，民宅经商只要排除了上述隐患和可能性，并且得到邻居的同意，就应当是可以进行的。换句话说，民宅是否可以经商，不能由国家通过立法一刀切地禁止，而应当根据实际情况，由权利人和利害关系人自由决定。  S. U1 H. S. ]4 f( C: U

4 }( f; u# R) @& N1 M7 c/ a: I正是基于上述理由，《物权法》并未就民宅经商问题统一规定，而是在其第77条中规定，「业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意」。人在德国 社区/ C3 Z  v3 N% s: X% N6 x. t" G. i

7 a/ Z  J. n9 `* o这样一来，《物权法》规定的这种情况应该如何实施，如何让全体业主同意这个程序，并让其得以落实，就是政府管理者所需要认真考虑的问题了。毕竟，公共管理就是要为私权的合法处置，提供良好的制度基础，以及具体的执行环境和相关服务。5.35.249.64+ T% t$ h. d, W' E8 n
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社论说，一些地方之所以习惯于限制民宅的用途，是因为习惯了「管治」的思维，喜欢在这种思维下包揽一切，既管公共事务，又干涉私人权利。在有些地方发生的执法人员乱闯民宅、政府滥设行政许可、插手经济纠纷等现象，就是这种保守思维的结果。- L/ h3 ~' l6 y( o
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回到民宅经商的问题上看，管理者是否承认民宅所有权人在使用时的自由，不仅涉及房屋所有权的完整性问题，更涉及对公民私有财产权利的深刻理解和尊重问题。这个问题如果没有解决好，将直接影响中国法治进程中公权和私权界限的分野。历史的经验已经证明，只有当包括财产权在内的私权自由得到充分尊重，法治才可能成为现实。