1 地理位置; T- X2 U7 h/ y k/ L+ k
上楼观后海 出门会名邻 ' @$ c1 {# p: w$ m 4月10日的北京后海、什刹海一带，春光明媚、草长莺飞，阳光下的湖面粼粼，湖畔鳞次栉比的四合院洋溢着浓郁的京韵。+ P. u/ e, M5 J: q) Z
根据资料，院子位置大致在后海北沿的鸦儿胡同。从银锭桥北出发，沿着紧贴后海的环湖路向西北行进十多分钟，路右边就是后海北沿的鸦儿胡同，但在鸦儿胡同内记者并没有找到掩盖在众多院落中的那处豪宅。 0 R3 v+ R- h. V. N1 _ P3 Q鸦儿胡同，一处临湖的在建四合院，立起了超过6米高的巨大纯木建筑框架。这就是那座以1.1亿元成交的天价四合院。
& f' x0 \ k S Z2 M) x/ A* O } 纯中式风格 超现代享受 9 Q+ J( q, F. `, z9 U* T ' F+ v$ B5 h ` 后海北沿鸦儿胡同，有一处临湖的在建四合院，超过6米高的巨大纯木建筑框架已经立起来了。 * Z% r) d- _5 u0 Z. j0 | * u: A, l5 n2 k/ \9 P Z 四合院目前的建筑承建方万通筑屋公司，对在建的亥四合院内部的建筑设计情况，实行了严格的保护措施，谢绝外人入内，记者通过各种渠道最终了解到部分天价四合院内部规划装修细节。据知情人士透露，亥四合院采取中西结合的方式规划整体建筑，总建筑面积达3028.29平方米，按照国家有关政策要求，保留原来中式四合院建筑形式及风格，同时在使用功能上结合主人的生活需求规划了院落内各部的使用功能，除了起居室、卧室、厨房、卫生间等基本配置外，该四合院还将建面积不小的地下室以及游泳池，这是后海、什刹海一带新翻建的四合院中惟一有此配置的。, Q$ L; {9 v+ e- t( @
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目前外部能够看到的木质建筑框架结构，是院子的正房和厢房，面积近千平方米，房间内部装饰主要为中国传统风格的雕花工艺，而外部装饰也将按原汁原味的老北京四合院建造。主体建筑完工后，未来院中还将栽种名贵植物。 ; J6 V! g& o. z! z% `. Z. h9 [+ z# g1 L$ \' Z5 ?
整个四合院大概在今年年底完工。作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:07
3天价有因 & A2 t" B; t. ~# b1 R; y0 C( j 9 p8 ]& A+ b9 F# z( r# n# { 顶级四合院 配奢华材料 6 W& G i; a. d- t4 O; B' |* S* T+ ?, I( R, X' g
北京在划定了主城区内四合院传统建筑保护区后，四合院交易价格一直居高不下，特别是后海、什刹海一带的四合院，不时传出涉及千万资金的交易，但和这次亥四合院相比，此前的交易都只能俯首称臣。 . u% r- i( e/ r6 X) [) X; D* C. c4 r2 V( j: k. V N
据北京市房地产交易管理网显示的数据，亥四合院交易面积3028.29平方米，这是二环内单套面积最大的四合院交易，最终的成交均价达36324元/平方米，1.1亿元人民币的天价由此得来。据据接近万通筑屋的知情人士透露，亥四合院的最终整体造价远高于这个数，整个亥四合院最终交付给房主时的造价将达到4000万美元左右，按目前汇率换算将近3亿人民币。 0 M! l c! u( P/ k3 N1 n5 g9 Y% c) e+ a, S( \: _1 p" {# k
除了该处四合院本身所处的地理位置独到、建筑形式特殊、面积巨大之外，天价还有一个重要的原因就是建筑材料的奢华。据知情人士透露，四合院内仅正房房屋的支撑木柱就多达24根，均为直径半米粗细的原木，房屋所用木材，均为产自泰国热带雨林的原生木，加上相关的税费和运输费用，价格高达25000元/立方米。而这只是建筑用的木材，其他相关的绝大部分材料，几乎都是从国外原装进口的顶级配置，整体成本高昂不言而喻。作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:07
4主人身份 : L2 f" Y; S" i; [: Q; v* C) n/ v$ S& C: O6 F
俄顶级富翁 建湖畔豪宅 ( z0 S' t/ K7 S' L( G( e& G( h, k: t $ a% `# ]0 C. P) e 亥四合院现在的主人是谁？能够大手笔拿下天价四合院，并挥金如土将其打造为后海湖畔豪宅的人究竟是何方神圣？- J6 _; W0 S0 E; n/ o, ]
3 c" p S r3 i 自从天价四合院成交的消息传出后，这一问题变成了不少人茶余饭后热议的焦点。因为涉及商业机密，亥四合院的承建方和开发方都拒绝向记者透露任何信息。但经过记者调查了解，最终得到了一个大致的答案。据知情人士透露，耗费巨资在后海湖畔置下这一豪宅的人，是俄罗斯的一位顶级富翁，该富翁身价数以亿计，在包括北京以内的多个国际性大城市均置办有房产，是名副其实的世界级富豪。作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:08
市场现状0 }( ~; e: u2 \2 I9 g
7 L* j& O* ]$ [2 o0 I, k: x 主城区四合院年交易量相当少 8 C+ a& |( |7 G8 b) Q 7 ^# G3 w, I1 t4 R% P! {# `& P 2002年2月，在酝酿多年后北京市政府终于颁布了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，二环内首次出现了25片历史文化保护区。随着城市现代化进程加快，有待保护的区域越来越多。目前，北京市主要针对传统四合院建筑的历史文化保护区已达40个。在这40个保护区外，作为北京传统建筑的四合院正在迅速消亡，而区内的四合院总量也因区域限制几乎不会有大的变化。随着越来越多的人认识到四合院的弥足珍贵，市场上供不应求的现象也逐渐显现了出来。 ( l7 d; c. ~! j# B# W8 E3 Y 3 t4 C, ?: s* P" z) D' V 作为北京最早进入专业四合院中介市场的万德成经纪公司，在业界一直保持着较高知名度，公司总经理井蕴娇在谈到四合院交易市场时表示：“北京的四合院年交易量一直比较低，主要还是因为供给有限。”二环以内大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去将被拆掉、产权不清晰的院子，真正能进入市场的只有3000套左右，而实际上流通交易的不到10%.北京另一家涉猎四合院中介交易的经纪公司顺义兴四合院专营店蔡经理也提供了相近的数据。“保护区四合院总面积近300万平方米，其中每年能够交易的量极低。”作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:08
未来供给有限，价格将持续走高 % M O- y* G' O O5 Y0 y1 O8 B0 R" r0 S% W, J/ {8 a
“据我掌握的情况，去年一年完成交易的四合院在150套以内，今年按目前形势预计会有上升，但不会有大的突破。”井蕴娇表示。由于北京目前真正进入交易市场的四合院数量不多，而未来受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，市场上几乎不会有多少新增供给。正在积极开展建筑定制业务的万通筑屋公司，其业务就涵盖四合院定制，对于市场供给问题，该公司品牌总监韩天暖告诉记者，未来的总体供给仍将维持在低量的水平。“产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市场。”“每一个四合院都是一个单独的房地产项目，也许同一条胡同内相邻的两个院子销售均价会相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一样有所谓的指导价，也就不好比较价格的涨跌。”在谈到四合院价格走势时，井蕴娇这样表示。通过观察近两年公司所完成的交易，井蕴娇说，四合院交易价格随着北京房地产市场的价格上涨，也在不断攀升中。作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:09
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